تغییر کاربری در طرح تفصیلی |هزینه تغییر کاربری تاسیسات شهری درمانی در قانون جدید

تغییر کاربری در طرح تفصیلی و مباحث مرتبطی مانند هزینه تغییر کاربری اراضی و املاک از تاسیسات شهری، درمانی، آموزشی و فرهنگی و مانند آن به کاربری هایی مانند مسکونی و تجاری و نیز هزینه تغییر کاربری و مدت اعتبار طرح تفصیلی از موضوعاتی است که می بایست براساس آخرین قوانین و مقررات جدید در حوزه حقوق شهری مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.

برای درک بهتر عناوین و موارد بالا بهتر است موضوع را در قالب چند سوال و ارائه پاسخ آنها دنبال نماییم.

 منظور از کاربری و تغییر کاربری چیست؟

کاربری در مقاله حاضر به این معناست که حاکمیت و دولت از طریق مراجعی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده پنج مبادرت به تعیین نوع استفاده از املاک و اراضی بنمایند.

البته لزومی ندارد که استفاده مورد نظر فعلیت داشته باشد و همین که در طرحهای شهری کاربری املاک معین گردد و نوع استفاده آنها به صورت بالقوه مشخص شود به این معناست که کاربری املاک تعیین شده است در مرحله بعد بر حسب نیازهای شهری و ضرورت های اجتماعی ممکن است تغییر کاربری اراضی و املاک، اجتناب ناپذیر و ضروری باشد در این موارد مستند به ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، کمیسیون موضوع این ماده مبادرت به تغییر کاربری املاک و اراضی می نماید به این ترتیب مفهوم کاربری و تغییر آن مشخص شد.

پر واضح است که اگر طرح های جامع و تفصیلی و هادی به درستی تدوین و تصویب گردند یعغنی واقعیت های شهری را ضمن آینده نگری مد نظر قرار داده باشند، تغییر کاربری و تغییرات در طرح تفصیلی کمتر خواهد شد.

طرح تفصیلی بیانگر جزییات کاربری املاک است.

بند سه ماده یک ‌قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مقرر داشته است:

‌طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و

نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.

متولی تغییر کاربری اراضی و املاک در محدوده قانونی شهرها

به استناد ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در محدوده قانونی شهرها در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده مذکور است.

مدت اعتبار طرح تفصیلی

شاید برخی به استناد قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها چنین برداشت نمایند که بعد از مقاطع زمانی معین شده در قانون مذکور و مشخصا تبصره یک آن، طرح تفصیلی و کاربری تعیینی بی اعتبار می گردد.

اما باید توجه داشت که هیات عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 102 مورخ 1391/2/25 نظر دیگری در این باره صادر نموده است.

در رای وحدت رویه آمده است:

حکم مقرر در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهـرداریها مصـوب 1367/8/29 و اصـلاحی 1380/1/22 دلالتـی بر ابطال طرحهای عمومـی و عمرانی دستگاههای مصرح در مـتن ماده واحده، در صـورت عدم اجرا در مهـلت مقرر ۵ ساله قانونی ندارد و فقط بر حفظ حقوق مالکان املاک واقع در طرحهای عمرانی و عمومی از حیث احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و رهن و غیره تاکید دارد. از این رو با عدم اجرای طرح در مهلت مقرر ۵ ساله، موجبی برای ابطال طرح مصوب وجود ندارد

با توجه به مراتب بالا، صرف گذشت زمان دلالتی بر بی اعتباری کاربری و طرح مورد نظر ندارد.

قابلیت اعتراض مصوبات کمیسیون ماده پنج و تغییر کاربری

آیا کاربری تعیینی و مصوبات کمیسیون ماده پنج قابل اعتراض و ابطال می باشند یا خیر؟

باید توجه داشت که کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مقام تصویب طرح های شهری و تغییرات آن دارای اختیار مطلق و دلخواهانه نیستند و می بایست ضوابط و مقررات فنی و حقوقی را مراعات کنند.

برای نمونه می بایست به حق مکتسب اشخاص توجه شود و ضرورت تغییر کاربری احراز شود و الا که بر اساس مواد 10 و 12 و 80 قانون دیوان عدالت اداری حسب مورد اشخاص می توانند در قالب شکایت از مصوبات کمیسیون ماده پنج در شعب یا هیات عمومی دیوان عدالت اداری طرح دعوا نمایند.

دادخواست ابطال مصوبات کمیسیون ماده پنج و دادخواست ابطال طرح تفصیلی دادخواست هایی هستند که در این باره برحسب اینکه موضوع به صورت موردی و راجع به چند پلاک یا یک پلاک معین باشد و یا این که عام الشمول و فراگیر باشند در شعب دیوان یا هیات عمومی دیوان رسیدگی می گردد.

قابل ذکر است که مصوباتی که جنبه فراگیر دارند می بایست در هیئت عمومی مورد رسیدگی قرار گیرند.

ارتباط تغییر کاربری اراضی و قانون منع فروش

به موجب ماده یک قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری‌ مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و‌ سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۱۳۸۱/۰۵/۰۶ :

از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون هرگونه واگذاری و نقل وانتقال اراضی‌به اشخاص حقیقی و حقوقی و شرکتهای تعاونی مسکن اعم از شرکتهای تعاونی مسکن‌کارمندی و کارگری و تعاونیهای مسکن کارکنان نیروهای نظامی و انتظامی برای امر مسکن‌در داخل محدوده (‌قانونی) شهرها، شهرکها و شهرهای جدید موکول به اخذ گواهی مبنی‌بر نداشتن کاربری معارض و ضوابط ساخت و ساز متناسب با نیاز و هدف متقاضیان در‌اراضی مورد نظر از مراجع مذکور در مواد (۳) و (۴) این قانون می‌باشد.

در ماده 6 همین قانون نیز آمده است:

هر نوع نقل و انتقال اعم از رسمی و عادی، تفکیک، افراز، صدور سند و‌تغییر کاربری درمورد زمینهای موضوع این قانون، بدون رعایت مفاد این قانون و مقررات‌مربوط ممنوع است. درصورت تخلف، متخلفان از جمله هیأت مدیره شرکت تعاونی‌ذی‌ربط، مسؤول جبران خسارات وارد شده به اشخاص حقیقی و حقوقی، شهرداریها،‌دولت و اعضای شرکتهای تعاونی مسکن می‌باشند.

اشاره به تاریخ تصویب این قانون از این جهت مهم است که بسیاری از درخواست های تغییر کاربری که اشخاص یا شهرداری ها در کمیسیون ماده پنج مطرح می نمایند (البته درخواست ها معمولا با واسطه شهرداری در کمیسیون مطرح می شود) به این جهت با مخالفت کمیسیون مواجه می گردد که تاریخ آخرین سند انتقال بعد از قانون منع فروش و در زمانی تنظیم شده که ملک مورد نظر کاربری مسکونی نداشته است و چون منتقل الیه، ملک فاقد کاربری مسکونی را خریداری و قصد تغییر آن به کاربری مسکونی را دارد کمیسیون با این درخواست مخالفت می نماید.

بنابراین قانون منع فروش، یکی از موانع تغییر اجابت تغییر کاربری است و چاره ای نیست که در این موارد (البته چنانچه به صلاح و خواست مالک باشد و زمینه اجرای آن در طرح های شهری فراهم باشد) درخواست تغییر کاربری از کاربری مبدا مثلا آموزشی یا فضای سبز را به تجاری یا اداری و دیگر کاربری ها مطرح نمود و کاربری مسکونی را مورد تقاضا قرار نداد.

هزینه تغییر کاربری

منظور از هزینه تغییر کاربری در ادبیات حقوق شهری فعلی (و با لحاظ قانون درآمد پایدار و هزینه های شهرداری ها و دهیاریهای کشور و دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو آن که آخرین و جدیدترین نسخه این دستورالعمل به تاریخ  1402/9/29 و شماره 202865 می باشد) همان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری است.

گفتنی است که سابق بر این، دیوان عدالت اداری و مشخصاً هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبات بسیاری از مراجع خصوصاً شوراهای اسلامی شهرها مبنی بر تصویب و وضع عوارض تغییر کاربری را ابطال می نمود تا اینکه در نهایت هیات عمومی دیوان دولت اداری نظر بر قانونی بودن اخذ عوارض تغییر کاربری صادر نمود.

منتها در این آرا و در قوانین و مقررات دیگر هیچ نصاب ، درصد ، معیار و میزانی برای وضع و وصول عوارض تغییر کاربری در نظر گرفته نشد تا اینکه در دستورالعمل پیش گفته که تاکنون در سال های یک هزار و چهارصد و یک هزار و چهارصد و دو، دو نسخه آن منتشر شده و دستورالعمل مصوب سال هزار و چهارصد و دو برای سال  هزار و چهارصد و سه ملاک عمل می باشد میزان آن، معین و مشخص گردید به این توضیح که با توجه به دستورالعمل سال 1402 :

در صورتی که به درخواست مالک،ملک فاقد کاربری تعیین کاربری شده و با کاربری قبلی آن تغییر یابد و از این اقدام ارزش افزوده برای ملک ایجاد شود مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از ۴۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد. میزان این عوارض برای باغات خشک شده و بی حاصل حداکثر ۴۰ درصد ارزش افزوده و برای باغات مثمر ثمر و زنده پس از اخذ مجوز لازم حداکثر ۷۰ درصد ارزش افزوده خواهد بود.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد مشمول پرداخت این عنوان نمی گردد.

عوارض تغییر کاربری صرفا به موجب مصوبه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری و یا بر اساس تغییر طرح تفصیلی امکان پذیر است و در سایر موارد از جمله ابقاء زیربنای با کاربری مخالف پروانه ساختمانی و یا در موارد اجرای ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها اخذ این عوارض امکان پذیر نمی باشد.

با توجه به مراتب بالا باید توجه داشت که آیا اساساً تغییر کاربری ملک برای نمونه تغییر کاربری از مسکونی به درمانی، ارزش افزوده ای برای ملک ایجاد نموده یا خیر؟!

مشخص است که مثلا برای تغییر کاربری از آموزشی به مسکونی، ارزش افزوده ایجاد می گردد با توجه به دستورالعمل پیش گفته قانون مند شدن و ضابطه مند شدن نحوه دریافت عوارض تغییر کاربری و میزان آن برطرف کننده بسیاری از اختلافات و دعاوی مرتبط با این حوزه و کمیسیون ماده 77 شهرداری خواهد شد.

البته که صرف مشخص شدن عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری به معنای آن نیست که منبعد دعاوی و اختلافات حقوقی ناشی از مباحث تغییر کاربری در مراجع قضایی و خصوصاً دیوان عدالت اداری مطرح نگردد روشن است که برای پیگیری تخصصی دعاوی شهرداری می بایست از آخرین قوانین و مقررات این حوزه اطلاع پیدا نمود و دستورالعمل پیش گفته مقرره جدید و مهمی درباره مباحث شهرداری و خصوصاً بحث عوارض شهرداریها می باشد.

با امید به این که مورد استفاده همکاران گرامی و بازدید کنندگان ارجمند قرار گرفته باشد متذکر می گردد این نوشته توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری ) با عنوان تغییر کاربری در طرح تفصیلی در تاریخ 23 مرداد 1403 تدوین گردیده است.