همه چیز درباره اجاره نامه؛ وظایف موجر و مستاجر

اجاره‌ نامه، یکی از رایج‌ترین قراردادهای حقوقی در حوزه املاک و مستغلات است که برای اجاره انواع ملک‌ها از جمله خانه، آپارتمان، مغازه و دفتر کار استفاده می‌شود. در این مقاله، به بررسی کامل اجاره‌ نامه مستاجر، شرایط لازم برای تنظیم آن و مسائل مرتبط با فروش و خرید ملک‌هایی که مستأجر دارند، خواهیم پرداخت.

تعریف اجاره‌ نامه مستاجر و اهمیت آن

اجاره‌ نامه سندی حقوقی است که بین مالک یک ملک (موجِر) و فردی که قصد استفاده از آن ملک را دارد (مستاجر) منعقد می‌شود.

این سند، شرایط استفاده از ملک، مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره بها و سایر توافقات و تعهدات طرفین را به صورت دقیق مشخص می‌کند. اجاره نامه در انواع مختلفی از جمله اجاره مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی تنظیم می‌شود.

در واقع اجاره‌ نامه یک قرارداد قانونی است که در آن موجر موافقت می‌کند که استفاده از ملک خود را برای مدت معین و با مبلغ اجاره مشخص به مستاجر واگذار کند.

اهمیت اجاره‌ نامه

• حفظ حقوق طرفین: اجاره‌ نامه، حقوق و وظایف هر یک از طرفین را مشخص می‌کند و در صورت بروز هرگونه اختلاف، به عنوان سند قانونی معتبر است.
• شفافیت در تعهدات: با تنظیم اجاره‌ نامه، تمامی شرایط و تعهدات به صورت مکتوب و شفاف مشخص می‌شود که مانع از بروز سوءتفاهم‌ها و اختلافات آینده می‌گردد.
• حفظ منافع مؤجر ومستأجر: اجاره‌ نامه به حفظ منافع هر دو طرف کمک می‌کند و امکان پیگیری قانونی در صورت بروز مشکلات را فراهم می‌سازد.

درنتیجه تنظیم اجاره‌ نامه از بروز بسیاری از اختلافات بین موجر و مستاجر جلوگیری می‌کند. این سند به عنوان یک مرجع قانونی در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف قابل استناد است و حقوق هر دو طرف را تضمین می‌کند.

اجاره‌ نامه بین چه کسانی نوشته می‌شود؟

اجاره‌ نامه بین دو طرف اصلی، یعنی موجر و مستاجر، تنظیم می‌شود. موجر ممکن است مالک ملک یا نماینده قانونی وی باشد و مستأجر فرد یا شرکتی است که قصد استفاده از ملک را برای مدت معین دارد.

در مواردی، یک شخص ثالث به عنوان ضامن یا شاهد نیز در قرارداد حضور دارد تا در صورت بروز اختلافات، به روند رسیدگی قانونی کمک کند. دقت کنید که در هنگام تنظیم اجاره‌ نامه، باید از هویت و اهلیت حقوقی هر دو طرف اطمینان حاصل و اطلاعات کامل شامل نام، شماره ملی، و آدرس دقیق هر دو طرف باید در قرارداد ذکر شود. همانطور که گفته شد، در برخی موارد، برای اطمینان بیشتر، ضامن نیز در قرارداد حاضر می‌شود.

شرایط و موارد قانونی مهم در اجاره‌ نامه

یکی از مهم‌ترین جنبه‌های اجاره‌ نامه مستاجر، موارد قانونی و شرایطی است که در آن ذکر می‌شود. این شرایط باید به گونه‌ای تنظیم شود که در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف، به عنوان مرجع قانونی مورد استفاده قرار گیرد. مواردی که باید در اجاره‌ نامه ذکر شود:

• مشخصات دقیق ملک: شامل آدرس دقیق، نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری)، و مشخصات فیزیکی آن مانند متراژ، تعداد اتاق‌ها، امکانات (آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور، پارکینگ و …)، وضعیت ملک (نوساز، قدیمی، مبله یا غیر مبله)
• مدت زمان اجاره: مدت زمان اجاره باید به صورت دقیق و با ذکر تاریخ شروع و پایان تعیین شود.
• مبلغ اجاره: مبلغ اجاره ماهانه، نحوه پرداخت (نقدی، چک، واریز به حساب)، تاریخ پرداخت اجاره بها
• تعهدات طرفین: تعهدات موجر و مستأجر به صورت دقیق مشخص شود. به عنوان مثال، مسئولیت پرداخت قبوض، نگهداری ملک، و تعمیرات ضروری.
• شرایط فسخ قرارداد: شرایط و نحوه فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین باید مشخص شود.
• وثیقه یا ضمانت: مبلغ وثیقه یا ضمانت پرداختی توسط مستاجر و شرایط بازگشت آن پس از پایان قرارداد.
• شرایط تمدید اجاره: در صورت تمایل به تمدید قرارداد، شرایط و نحوه تمدید باید مشخص شود.

همچنین گاهی بهتر است نوع تضمینی که مستاجر برای پرداخت اجاره بها ارائه می‌دهد (سپرده، چک، ضامن) و مسئولیت تعمیرات بزرگ و کوچک ملک بر عهده چه کسی است نیز مشخص شود.

در زمان فروش یا خرید ملک با مستاجر، تکلیف مستاجر چیست؟

یکی از سوالات رایج در مورد قراردادهای اجاره، این است که در صورت فروش یا خرید ملکی که مستاجر در آن سکونت دارد، وضعیت مستاجر چگونه خواهد بود؟ در چنین شرایطی، چندین نکته حقوقی مهم وجود دارد که باید در نظر گرفته شود.

الف. حقوق مستاجر در صورت فروش ملک:

• ادامه قرارداد اجاره: در صورتی که ملک فروخته شود، قرارداد اجاره همچنان معتبر است و مالک جدید موظف به رعایت شرایط قرارداد است.
• مطلع‌سازی مستأجر: مالک باید مستاجر را از فروش ملک مطلع کند و اطلاعات مالک جدید را در اختیار وی قرار دهد.
• پرداخت اجاره به مالک جدید: پس از انتقال ملک، مستاجر باید اجاره را به مالک جدید پرداخت کند.

ب. خرید ملکی که مستاجر دارد:

• قبول تعهدات قرارداد قبلی: خریدار باید قرارداد اجاره موجود را بپذیرد و به تعهدات مندرج در آن پایبند باشد.
• امکان فسخ قرارداد توسط مالک جدید: در برخی موارد، مالک جدید می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، قرارداد اجاره را فسخ کند. اما این امر بستگی به مفاد قرارداد و قوانین محلی دارد.

بنابراین، در صورتی که ملکی که دارای مستاجر است به فروش برسد، قرارداد اجاره همچنان معتبر است و خریدار جدید موظف به رعایت شرایط قرارداد اجاره است. اما در برخی موارد، خریدار می‌تواند با پرداخت مبلغی به مستاجر، قرارداد را فسخ کند.

تفاوت اجاره نامه‌های کوتاه مدت با بلند مدت

اجاره نامه‌های کوتاه مدت و بلند مدت از نظر مدت زمان اجاره، شرایط فسخ قرارداد و برخی موارد دیگر با هم تفاوت دارند.

اجاره نامه کوتاه مدت:

اجاره کوتاه مدت معمولا کمتر از یک سال است و گاهی برای دوره‌های زمانی کوتاه‌تر مانند چند ماه یا حتی چند هفته تنظیم می‌شود. در این نوع اجاره نامه به دلیل مدت زمان کوتاه، انعطاف‌پذیری بیشتری برای هر دو طرف قرارداد وجود دارد و امکان فسخ زودهنگام قرارداد با توافق طرفین یا با توجه به شرایط مندرج در قرارداد آسان‌تر است.

این نوع اجاره نامه اغلب برای مسافرانی که به دنبال مکانی برای اقامت موقت هستند یا افرادی که قصد دارند به صورت کوتاه مدت در شهری دیگر زندگی کنند، استفاده می‌شود. گاهی ممکن است شامل شرایط خاصی مانند حداقل مدت اجاره، پرداخت هزینه‌های اضافی برای خدمات نظافتی و… نیز در اجاره نامه ذکر شده باشد.

اجاره نامه بلند مدت:

این نوع اجاره نامه معمولا برای یک سال یا بیشتر است و برای اجاره‌های مسکونی یا تجاری طولانی مدت استفاده می‌شود و به دلیل همین مدت زمان طولانی، ثبات بیشتری برای هر دو طرف ایجاد می‌کند و معمولاً شامل شرایط دقیق‌تری در مورد افزایش اجاره بها، تعمیرات و نگهداری ملک است.

البته اجاره نامه بلند مدت اغلب تحت قوانین خاص اجاره مسکونی یا تجاری قرار می‌گیرد که شرایط و ضوابط آن متفاوت است و معمولاً نیاز به تضمین‌های بیشتری مانند سپرده یا ضامن دارد.

تفاوت اجاره نامه دستی و اجاره نامه با کد رهگیری و مزایای هر کدام

اجاره نامه به عنوان سندی که رابطه بین موجر و مستاجر را مشخص می‌کند، در دو شکل کلی تنظیم می‌شود:

• دستی
• کد رهگیری

هر کدام از این روش‌ها مزایا و معایبی دارند که در ادامه به طور مفصل به آن‌ها خواهیم پرداخت.

اجاره نامه دستی

اجاره نامه‌ای است که به صورت دستی و بدون ثبت در سامانه‌های رسمی املاک تنظیم می‌شود. در تنظیم این نوع اجاره نامه، طرفین قرارداد آزادی عمل بیشتری دارند و می‌توانند شرایط مورد توافق خود را به صورت دقیق‌تری در آن قید کنند.

همچنین نسبت به اجاره نامه با کد رهگیری، هزینه‌های کمتری برای تنظیم آن نیاز است. البته احتمال جعل و دستکاری این نوع قراردادها بیشتر است. ضمن اینکه با این نوع قرارداد ممکن است در استفاده از برخی خدمات مانند وام مسکن، اداره بیمه و…. با مشکل مواجه شوید.

اجاره نامه با کد رهگیری

اجاره نامه‌ای است که در سامانه‌های رسمی املاک ثبت شده و دارای یک کد رهگیری منحصر به فرد است. این نوع اجاره نامه به دلیل ثبت در سامانه‌های رسمی، احتمال جعل و دستکاری آن کمتر است چرا که اطلاعات مربوط به قرارداد در سامانه‌ قابل دسترسی است.

همچنین برای استفاده از برخی خدمات مانند وام مسکن، داشتن اجاره نامه با کد رهگیری الزامی است. اما به دلیل فرم‌های از پیش تعیین شده، امکان اعمال تغییرات دلخواه در قرارداد کمتر است و البته هزینه‌های تنظیم و ثبت این نوع قرارداد بیشتر است.

در نهایت انتخاب بین اجاره نامه دستی و با کد رهگیری به عوامل مختلفی بستگی دارد. برای مثال اگر برای شما به اعتبار قانونی قرارداد اهمیت زیادی دارد، اجاره نامه با کد رهگیری گزینه مناسب‌تری است.

به طور کلی، توصیه می‌شود که برای اجاره‌های بلند مدت و املاک با ارزش بالا، از اجاره نامه با کد رهگیری استفاده شود. این نوع اجاره نامه امنیت و اعتبار بیشتری دارد.

موارد قانونی مهم در اجاره نامه

علاوه بر موارد ذکر شده، برخی موارد قانونی نیز باید در اجاره‌نامه مستاجر درج شود تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. از جمله این موارد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حقوق و تکالیف موجر و مستاجر: هر یک از طرفین قرارداد دارای حقوق و تکالیفی هستند که باید در اجاره نامه به طور واضح مشخص شود.
• محدودیت‌های استفاده از ملک: مستاجر نمی‌تواند از ملک به گونه‌ای استفاده کند که باعث آسیب به ملک یا مزاحمت برای همسایگان شود.
• مسئولیت پرداخت هزینه‌های مشترک: پرداخت هزینه‌هایی مانند آب، برق، گاز و شارژ ساختمان بر عهده چه کسی است.
• تغییر کاربری ملک: مستاجر بدون اجازه موجر نمی‌تواند کاربری ملک را تغییر دهد.

به‌طور کلی بهتر است قبل از تنظیم اجاره‌نامه، از مشاوره حقوقی کمک بگیرید تا از قانونی بودن قرارداد اطمینان حاصل کنید.

چه کسی موظف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است؟

موجر به عنوان مالک ملک و دریافت‌کننده اجاره بها، موظف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است. این مالیات بر درآمد حاصل از اجاره ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا صنعتی، اعمال می‌شود.

همچنین درآمد مشمول مالیات، مجموع اجاره بهاهای دریافتی در طول سال، به اضافه سایر درآمدهای حاصل از ملک مانند پارکینگ یا انباری است. البته موجر می‌تواند برخی هزینه‌ها مانند هزینه‌های تعمیر و نگهداری، مالیات املاک، حق بیمه و … را از درآمد اجاره کسر و تنها بر مبنای درآمد خالص مالیات پرداخت کند.

نرخ مالیات بر درآمد اجاره بر اساس قوانین مالیاتی هر کشور و درآمد مشمول مالیات تعیین می‌شود.

نکات نهایی و توصیه‌ها در مورد اجاره نامه

تنظیم یک اجاره‌ نامه مستاجر به شکلی جامع و کامل، یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که موجر و مستاجر باید به آن توجه کنند.

برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل یا اختلاف، توصیه می‌شود که قرارداد اجاره با مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری تنظیم شود.

• حفظ نسخه‌های قرارداد: هر دو طرف باید نسخه‌های اصل قرارداد را به دقت نگهداری کنند.
• بازبینی دوره‌ای قرارداد: در صورت تغییر شرایط اقتصادی یا نیازهای طرفین، می‌توان قرارداد را بازبینی و در صورت توافق هر دو طرف، تغییرات لازم را اعمال کرد.

دقت کنید که از به کار بردن عبارات مبهم و دو پهلو در قرارداد خودداری کنید. همچنین ثبت اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی باعث افزایش اعتبار قانونی آن می‌شود.

نتیجه‌گیری

اجاره‌ نامه مستاجر به عنوان یک سند حقوقی و قانونی، از اهمیت بسیاری برخوردار است و تنظیم دقیق آن می‌تواند مانع از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات شود.

با رعایت نکات و موارد ذکر شده در این مقاله، می‌توان به تنظیم اجاره‌ نامه جامع و کامل پرداخت و از حقوق و منافع هر دو طرف محافظت کرد.