شناسایی مالک رسمی در مبایعه نامه

یکی از دعاوی پر چالش که هر شخصی ممکن است درگیر آن باشد دعاوی ملکی است بنابراین شناسایی مالک رسمی مخصوصا در مبایعه نامه های عادی در نقل و انتقال ملک در دعاوی ملکی حائز اهمیت است

مصادیق زیادی بر نقل و انتقال ملک و دعاوی مربوط به آن قابل تصور است اعم از الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام به تحویل و تسلیم مبیع ، الزام به اخذ پایان کار و یا حتی دعاوی دیگرمرتبط با شهرداری مثل کمیسیون ماده 100 که در صورت تخلف  از نقشه های شهرداری رای کمیسون به تخریب یا پرداخت جزای نقدی باشد. (شناسایی مالک رسمی در مبایعه نامه )

اثبات وقوع بیع یا انتقال ملک در عقد شفاهی :

افرادی که معاملات خود را به نحو قانونی انجام نمی دهد و به موجب سند رسمی ،انتقال صورت نمی گیرد و یا سند عادی مکتوب  ندارند،به دلیل نداشتن سندمکتوب در انتقال ملک ناچار است جهت اثبات وقوع بیع در دادگاه طرح دعوا نماید که مراحل قانونی طرح دعوامستلزم مشورت با وکیل ملکی متخصص است .

اختلاف مالکیت رسمی در انحصار وراثت :

همچنین گاهی در پرونده های انحصار وراثت و یا تقسیم ترکه نیز بحث اختلاف در مالکیت بین وراث و یا اشخاص ثالث نسبت به اموال متوفی مطرح گردیده که در ادامه به آن ها اشاره و توضیح خواهیم داد.

شناسایی مالک رسمی ملک :

اولین قدم در معامله با شخصی که خود را مالک یک ملک  معرفی می نماید،شناسایی و بررسی مالکیت رسمی وی نسبت به آن ملک است که از مهمترین شرایط یک معامله محسوب می گردد که در آینده با دعاوی کیفری و حقوقی روبرو نشوید اعم از انتقال مال غیر ، کلاهبرداری ، و یا ماده 56 قانون اجرای احکام در توقیف بودن مال که هر نوع معامله نسبت به آن را باطل دانسته .

زمان شناسایی مالک رسمی ملک:

بهترین زمان در شناسایی مالک رسمی ملک موضوع مورد معامله ،  همان انعقاد است که قبل از هر اقدامی با همکاری شخص فروشنده که مدعی مالکیت است از این که وی مالک رسمی است با اقدامات قانونی از جمله استعلام به نحو شفاف آگاه شوید

چرا که پس از وقوع معامله و پرداخت ثمن و یا حتی پرداخت قسمتی از ثمن ممکن است با مشکلاتی همانند عدم همکاری فروشنده روبرو شوید و درگیر پرونده های حقوقی و کیفری متعددی در مراجع قضایی جهت احقاق حق خود شوید .

نحوه شناسایی مالک رسمی ملک :

نظر به آنکه شناسایی مالک رسمی املاک به عنوان یکی از موارد محرمانه در دفاتر ثبت اسناد و املاک به شمار می آید بهتر است در بدو انعقاد عقدبا فروشنده مدعی مالکیت ،  با در دست داشتن اسناد مالکیت ارائه شده از ناحیه وی با حضور در دفتر اسناد رسمی محل و یا هر اسناد رسمی دیگری با توجه به صلاحیت عام دفاتراسنادرسمی ، جهت استعلام از آخرین وضعیت ملک اقدام نمایید.

انتقال ملک به موجب وکالت نامه رسمی :

یکی از پر چالش ترین مشکلاتی که در هنگام معامله ممکن است با آن روبرو شوید،زمانی است که به موجب یک وکالت نامه رسمی حق فروش یک پلاک ثبتی ملک دست به دست چرخیده و یا با تنظیم یک مبایعه نامه عادی ملک به فروشنده ملک منتقل شده است که مهمترین اثر آن در زمان تنظیم سند رسمی نمایان خواهد شد

خوانده قرارداد کلیه خریداران:

در ادامه مطلب فوق زمانی که شما قصد انتقال ملک خریداری شده به نام خود را با سند رسمی دارید از جمله الزامات قانونی طرح دعوا خوانده قراردادن کلیه اشخاصی است که از ابتدا ملک را به یکدیگر منتقل کرده اند تا آخرین فرد که به شما منتقل شده است و در این شرایط ناچارید مالک رسمی ملک را شناسایی کنید تا به طرفیت وی دادخواست الزام به تنظیم سندمطرح نمایید و صرفا توسط وکلای متخصص ملکی می توانید به طرق قانونی از آن مطلع و دادخواست خود را تنظیم کنید.

تنظیم معامله در انتقال ملک توسط متخصصین :

بسیاری از دعاوی مهم ملکی به دلیل عدم آگاهی به قوانین و تنظیم غیر اصولی قرارداد است که توسط افراد غیر متخصص تنظیم می گردد

امروزه همانند سابق افراد در جهت خرید ملک با مراجعه به یک مشاور املاک معامله فی مابین خود را که در قانون عقد بیع می باشد تنظیم می کنند بدون آنکه بدانند کلیه بند های مندرج در آن قرارداد چه بار حقوقی خواهد داشت ودر آینده با چه چالش های حقوقی و یا حتی کیفری درگیر خواهند شد

لذا پیشنهاد می شود قبل از آنکه به پای معامله بروید و سرمایه چندین سال زحمات خود را با امضای یک برگ کاغذ که هیچ اطلاع حقوقی از مفاد آن ندارید  به همراه یک وکیل و یا کارشناس متخصص حقوقی در امر قرارداد و املاک در محل معامله حاضر شوید.

شناسایی مالک رسمی در املاک ورثه ای :

گاها با پرونده هایی روبرو شده ایم که افراد پس از مهاجرت از کشور طی سالیان سال به کشور خود برنگشته و املاک آنها بلا تکلیف رها شده است و پس از فوت آنها وراث در جهت انحصار وراثت و تقسیم اموال مورث خود به کشور باز گشته اند

امابه دلیل فقدان سند مالکیت و یا عدم اطلاعات کافی از اموال مورث خود و یا مالک اصلی نمی تواننداملاک مورث را شناسایی نمایند که این یکی دیگر از معضلات اساسی در بحث دعاوی ملکی و مالکیت نسبت به اموال است که عدم شناسایی مالک رسمی املاک دارای حائز اهمیت می داند .

ضرورت داشتن وکیل ملکی در شناسایی مالک رسمی املاک :

یا توجه به آنکه در مطالب فوق در خصوص ضرورت شناسایی مالک رسمی گفته شد تا در معاملات خود با مشکل حقوقی و یا کیفری انتقال مال غیر و یا کلاهبرداری روبرو نشوید قطعا داشتن یک وکیل دادگستری آگاه به امور و یا متخصص در امور ملکی برای شما نیاز جدی است چرا که ممکن است مسئله که از دید شما پنهان می ماند اما از نظر قانونی مهمترین مسئله محسوب می گردد توسط یک وکیل بررسی و شما را به آن آگاه کند .

نتیجه اینکه :

پس بسیار ضروری است که در جهت حفظ حقوق شهروندی به ویژه حقوق مالی افراد از تشکیل پرونده های متعدد در محاکم و جلوگیری از بروز اختلافات ملکی اولا در نظام حقوقی کشور راه حل های آن نهادینه شود و دوما در مراجعه به وکیل دادگستری در جامعه فرهنگ سازی شود .