حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه

حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه : در بسیاری از اختلافات و دعاوی ملکی مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایت و … راه‌هایی هستند که هر یک از طرفین ممکن است به آنها متوسل شوند. با اینحال، نکته‌ای که افراد در نظر نمی‌گیرند این است که پیگیری مشکلات از این راه می‌تواند هزینه‌های زیاد و نیاز به صرف زمان و انرژی بسیار داشته باشد. به همین دلیل، راه‌های جایگزینی وجود دارد که می‌تواند از صرف هزینه و زمان و انرژی جلوگیری کند. شاید بتوان گفت در زمینه مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و راه‌حل‌های قانونی آنها، میانجیگری و داوری  و داشتن وکیل ملکی خوب مهم‌ترین راه‌های جایگزین هستند که در ادامه به توضیح آنها درباره حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه به توضیح آنها خواهیم پرداخت. 

میانجیگری 

در این فرآیند داوطلبانه یک شخص بی‌طرف به طرفین معامله و به شکلی کلی اختلاف کمک می‌کند تا به یک توافق مشترک برسند. توجه داشته باشید که فرد میانجی نه قدرت تصمیم‌گیری در این فرآیند را دارد و نه در انتهای آن حکمی صادر می‌کند؛ او صرفا در تسهیل مذاکرات، بیان صریح و روشن‌تر مشکلات توسط طرفین، و رسیدن به یک توافق رضایت‌بخش دوطرفه کمک می‌کند. 

نحوه اجرای میانجیگری 

• فرآیند گفتگو: چندین جلسه میان طرفین با حضور فرد میانجی صورت می‌گیرد. 

• عدم الزام قانونی: در صورتی که هر یک از طرفین حس کند توافق و نتیجه نهایی مذاکرات به ضرر اوست یا منصفانه نیست، می‌تواند از فرآیند میانجیگری خارج شده و به روش‌های دیگر از جمله شکایت و دادگاه متوسل شود. 

مزایای میانجیگری 

• کنترل بر نتیجه: در این فرآیند طرفین خودشان تصمیم می‌گیرند که چگونه مشکل حل شود؛ مثلا از طریق یک راه‌حل منحصر‌به‌فرد و انعطاف‌پذیر که به نفع هر دو طرف باشد. 

• کم‌هزینه و سریع: میانجیگری معمولا نیاز به هزینه و زمان کمتری نسبت به دادگاه خواهد داشت. 

• روابط دوستانه: از آنجایی که این روش مبتنی بر گفتگو و همکاری است، می‌تواند به حفظ یا حتی بهبود روابط طرفین کمک‌کننده باشد. 

• غیررسمی و محرمانه: جلسات میانجیگری اغلب غیررسمی برگزار می‌شود و نتیجه نهایی معمولا محرمانه می‌ماند. 

شرایط میانجیگر 

• فردی که به انتخاب طرفین می‌رسد، باید به تایید مقام قضایی برسد و این توافق که توسط مقام قضایی صورت مجلس می‌شود باید به امضای طرفین برسد. 
• تابعیت جمهوری اسلامی ایران (در مورد اتباع ایرانی) 
• میانجیگر نباید سوءشهرت داشته باشد. 
• وثاقت 
• حداقل سن ۲۵ سال تمام شمسی 

داوری 

این فرآیند نسبت به میانجیگری رسمی‌تر بوده و طی آن یک یا چند داور مستقل به اختلافات رسیدگی و در نهایت حکمی صادر می‌کنند که لازم‌الاجراء خواهد بود. در ادامه به شکل دقیق‌تر این فرآیند را بررسی می‌کنیم. 

نحوه اجرای کار 

اول از همه توجه داشته باشید که طبق ماده ۴۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی امور کیفری از صلاحیت داوری خارج هستند. 

• تعیین داور: خود این موضوع می‌تواند به چند روش انجام شود. 

• تعیین در قرارداد – به این صورت که طرفین در قراردادی که تنظیم می‌شود داور مورد نظر خود را تعیین می‌کنند تا در صورت بروز اختلافات و مشکلات آتی برای حلشان به او مراجعه کنند. 
• عدم تعیین داور در قرارداد – در صورتی که صرفا در قرارداد به حل اختلاف از طریق داوری اشاره شده باشد و داور موردنظر انتخاب نشده باشد، یکی از طرفین داور موردنظر خود را انتخاب و با اظهارنامه به صورت رسمی به طرف مقابل اعلام می‌کند که ۱۰ روز فرصت دارد داور موردنظر خودش را معرفی و یا داور معرفی شده را قبول کند. و در صورتی که باز هم پاسخی دریافت نشد آن طرف می‌تواند با مراجعه به دادگاه تعیین داور را انجام دهد. 
• تعیین داور توسط شخص ثالث – این شخص خود باید مورد توافق طرفین باشد. 
• تعیین داور توسط دادگاه – حال این دادگاه می‌تواند توسط طرفین تعیین شده باشد یا دادگاه صالح به رسیدگی اصل دعوا. انجام این کار هم از طریق قرعه‌کشی بین دوبرابر تعداد افراد لازم برای داوری صورت می‌گیرد. 

• فرآیند رسمی: هر دو طرف باید مدارک و شواهد خود را ارائه کنند و داوران نیز پس از و با توجه به همین مدارک و شواهد تصمیم خود را می‌گیرند. 
• الزام‌آوری حکم: در نهایت حکم صادره توسط داور لازم‌الاجراست و طرفین ملزم به رعایت آن هستند. در بعضی موارد نادر، امکان اعتراض به حکم داوری در دادگاه وجود دارد اما این فرآیند محدود و دشوار است. 

مزایای داوری 

از جمله مزایای روش داوری برای حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: 

• الزام‌آوری تصمیم: برخلاف میانجیگری، تصمیم داور به لحاظ قانونی الزام‌آور است و طرفین باید آن را اجرا کنند.
• تخصص داوران: داوران معمولاً افراد متخصص در حوزه‌های مربوط به موضوع اختلاف هستند (مثلاً داوران متخصص در امور ملکی)، بنابراین ممکن است تصمیمات آن‌ها بر اساس دانش تخصصی‌تر و دقیق‌تر از یک قاضی عمومی باشد.
• انعطاف‌پذیری بیشتر نسبت به دادگاه: اگرچه داوری رسمی‌تر از میانجیگری است، ولی هنوز هم نسبت به دادگاه انعطاف‌پذیری بیشتری دارد. به‌عنوان مثال، طرفین می‌توانند انتخاب کنند که چه کسی به‌عنوان داور منصوب شود و روند داوری چگونه پیش رود.
• محرمانگی: داوری معمولاً محرمانه است، برخلاف دادگاه که جلسات آن ممکن است عمومی باشد.